Viviendas turísticas vs. hoteles: un crecimiento para analizar antes de que el impacto sea irreversible

De hecho, muchos destinos del país resaltan que la llegada de pasajeros no es proporcional con los resultados de ocupación.

Por lo anterior, Ladevi Colombia, con base en data de Cotelco, exhibe las diferencias en cifras entre las viviendas turísticas y los hoteles, mismas que demuestran la necesidad de regular dicho incremento, de tal manera que todos cumplan con las normas y las cargas tributarias.

¿Qué son las viviendas turísticas?

Para entender el impacto de ese fenómeno, es crucial saber qué son las viviendas turísticas, que según el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo se entienden como unidades privadas, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente destinadas total o parcialmente a brindar el servicio de alojamiento turístico según su capacidad, a una o más personas.

Pertenecen a esta clasificación los apartamentos turísticos, fincas turísticas, casas turísticas y demás inmuebles cuya destinación corresponda a esta definición.

Cabe aclarar que las viviendas turísticas en Colombia están reguladas desde 2009, bajo el decreto 2590.

Establecimientos de alojamiento activos en el RNT

Para promover la formalización del sector, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo decretó que las plataformas electrónicas o digitales y los prestadores de servicios turísticos que promocionan sus productos deben contar con el Registro Nacional de Turismo (RNT) y pagar parafiscales.

En ese sentido, la legislación colombiana promulgó la ley 2068 de 2020 y el decreto 1836 de 2021, los cuales exigen que todas las viviendas de este tipo estén debidamente inscritas en el RNT y, además, cumplan con los requisitos de seguridad y urbanísticos (si el apartamento está en un edificio o conjunto debe cumplir con el Reglamento de Propiedad Horizontal).

En esta línea, entre 2020 y 2024, el número de viviendas turísticas inscritas en el RNT aumentó un 479%. Para el presente año, la cantidad adicional es del 27%, es decir, mientras que inscritas en el RNT hay 62.824 viviendas, en las plataformas hay una oferta promedio de 79.946.

Además, entre 2022 y 2024, los hoteles aumentaron un 7.6%, las viviendas turísticas un 79.86% y la oferta en plataformas digitales un 35%.

De hecho, por cada hotel hay seis viviendas turísticas y 2.6 apartamentos turísticos inscritos en el RNT. El 89% de dichos apartamentos no reportan empleados.

Ante esto, José Andrés Duarte, presidente ejecutivo de Cotelco, hace un llamado para que los gobiernos locales y a nivel nacional intensifiquen las acciones para regular este crecimiento, asegurándose de que todas las viviendas turísticas cumplan con las cargas tributarias que implica brindar servicios de alojamiento.

"Este tipo de crecimiento es muy positivo porque enriquece el territorio, sin embargo, queremos que cumplan con los compromisos de consumo y transformación energética, además de los aportes tributarios que tiene hoy por hoy el alojamiento formal", destacó.

En este punto, la asociación también resalta la importancia de que los servicios de alojamiento turístico garanticen el bienestar de todos los usuarios, por ello, los establecimientos deben contar con la Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA) de huéspedes y diligenciar el sistema de información de reporte de los extranjeros.

Crecimiento sostenido de la oferta en las plataformas digitales

Tal como se mencionó anteriormente, una de las plataformas turísticas más conocidas actualmente es Airbnb, la cual ha presentado un crecimiento del 43% desde 2022, y en ciudades como Bogotá, Medellín, Cali y Cartagena registró un incremento del 20% en 2023.

La variación promedio de los establecimientos inscritos en estas plataformas digitales (Airbnb) durante 2023 fue de 10.961 adicionales, mientras que para 2024 ha sido de 14.291 más. Por cada mes de 2024, se han inscrito 2.766 establecimientos adicionales solamente en Airbnb.

Asimismo, se conoció que el 72% de los alojamientos ofertados en las plataformas turísticas son propiedades enteras y un 27% hace parte de habitaciones privadas o asociadas.

Contribución tributaria y parafiscal de hoteles vs. viviendas turísticas

En cuanto a aspectos tributarios, Airbnb entregó una nueva actualización de la contribución de impuestos que ha realizado en Colombia, la cual asciende aproximadamente a más de US$ 21 millones a mayo de 2024. Dichos impuestos han sido recaudados y remitidos desde 2020 por los conceptos de IVA, Contribución Parafiscal para la Promoción, Sostenibilidad y Competitividad del Turismo y otros impuestos.

“Desde 2020, Airbnb ha estado recaudando y pagando estos impuestos en Colombia. En agosto de 2022, completó con éxito su inscripción en el Registro Nacional de Turismo, cumpliendo en tiempo y forma con este requisito establecido en la Ley de Turismo. A través de este proceso, Airbnb validó su calidad de operador de plataforma digital de servicios turísticos en el país”, explicaron desde la compañía.

Por su parte, Cotelco reveló que, solo en 2022, el sector de alojamiento contribuyó con el 20,8% de la tributación del sector turismo en el país, lo que representa un aumento de 6,5% en comparación con 2019 y un incremento de 9,2% respecto al año de la pandemia. Estos impuestos representan una carga considerable para los hoteles, aportando de manera importante a la economía nacional y local. En particular, el Impuesto Predial y el ICA son especialmente elevados para el alojamiento debido al alto valor de las propiedades y la intensa actividad económica que generan.

Entre las categorías de impuestos que deben pagar los hoteles están las siguientes:

• IVA (19%).
• Impuesto Nacional al Consumo (8%).
• Impuesto de renta y complementarios 35%, a excepción de algunos que podrían obtener el 15% si se encuentran en municipios de menos de 200 mil habitantes o municipios PDET.
• Sobretasa a la energía: 20% adicional al valor de la factura.
• Contribución parafiscal (2.5 *1000).

Así mismo, Cotelco hizo la comparación de lo que recaudan las viviendas turísticas y figura así:

• IVA (19%-0%): la gran mayoría 0%, así supere los montos de venta por el grado de informalidad.
• Impuesto Nacional al Consumo (8%): la gran mayoría recauda 0% por la informalidad.
• Impuesto de renta y complementarios (0%,19%,28%,33%, 35%,37%,39%): la gran mayoría 0% debido a las transacciones en plataformas digitales con cuentas en el exterior.
• Sobretasa a la energía (0%).
• Contribución parafiscal (2.5 *1000): sin embargo, la gran mayoría aportan 0%. En algunos casos, las viviendas turísticas se comercializan en plataformas como redes sociales.

Por otro lado, los hoteles y centros vacacionales son el segundo mayor contribuyente según Fontur (el primero son las aerolíneas que aportan más del 50%), de hecho, solo en el primer trimestre de 2024 aportaron $ 4.718 millones, con una participación del 12,86%, mientras que las viviendas turísticas ya no figuran en el top 5 de mayores aportantes y su contribución está en alrededor del 2%.

Sin embargo, estas contribuciones decrecieron frente a 2023, ya que los hoteles y centros vacacionales aportaron en el año anterior $ 7.278 millones, con un 17% de participación, y las viviendas turísticas eran el cuarto mayor contribuyente, con un aporte de $ 1.065 millones (2%).

Impacto y diferencia del crecimiento de las viviendas turísticas frente a los hoteles

Según Cotelco, en un modelo de regresión estadística simple (sin tener en cuenta otras variables que pueden mejorar la predicción de la ocupación, como el impacto del IVA del 19% en 2023), por cada 10 mil establecimientos inscritos nuevos hay una caída de -0.03% en la ocupación hotelera.

Se estima que al cierre de 2024 podría haber en promedio 100 mil establecimientos en Airbnb, lo que implicaría una disminución de -0.06% en la ocupación.

En 2023, la variación de ingresos reales de los alojamientos tradicionales respecto a 2022 fue de -3.8%, mientras que en el mismo periodo la variación de ingresos reales de las plataformas digitales (Airbnb) fue de 8.5%, una diferencia de 12.3%.

Adicionalmente, desde enero de 2023, se observa un comportamiento decreciente en el número de huéspedes nacionales en los alojamientos tradicionales. Mientras que entre enero y abril de 2022 se hospedaban 2.57 turistas nacionales por cada internacional, en el mismo periodo de 2024, solo lo hicieron 1.76 turistas.

De la misma manera, en 2023, por cada establecimiento adicional ofertado en plataformas turísticas, se disminuían -3.56 huéspedes nacionales en los alojamientos tradicionales, mientras que, entre enero y mayo de 2024, la merma fue de -21.89 huéspedes.

¿Por qué no despegan la ocupación y la oferta hotelera?

Duarte aseguró que la baja ocupación hotelera se encuentra atada a una contracción del consumo por parte de los hogares colombianos, sumado de los efectos del IVA y la competencia de otros jugadores del mercado que impactan en las regiones en términos de gentrificación, seguridad, formalidad, confianza y aporte tributario.

“Para tener mejores indicadores en el sector turístico, es clave implementar un IVA diferencial en los establecimientos de alojamiento y hospedaje. Además, la gentrificación y la planificación del desarrollo turístico son discusiones urgentes que deben darse en el país", explicó.

Por su parte, Juan Rodríguez Medina, director Corporativo de Mercadeo y Ventas de GHL Hoteles, explicó que, actualmente, la industria está pasando por una transición en el país en cuanto a la construcción de alojamientos.

"Así como estuvo en auge, por más de una década entre 2005 y 2015, desarrollar proyectos hoteleros, dada la exoneración del impuesto de renta que generaba un incentivo para actores como promotores inmobiliarios, compañías constructoras, entre otros, lo que permitió a su vez un desarrollo y crecimiento importante de la oferta hotelera formal en ciudades principales como Cali, Bogotá y Medellín e intermedias como Bucaramanga, Ibagué, Neiva, los Llanos Orientales con Villavicencio y Yopal hasta en los grandes centros turísticos del Caribe como San Andrés, Cartagena y Barranquilla, pero ahora el incentivo que reciben los constructores y la tendencia es en torno a las viviendas de interés turístico, que mientras crecen en Colombia, en Europa y Estados Unidos lo están controlando por los efectos de gentrificación y afección a las poblaciones locales debido a la falta de contratos de arrendamiento a largo plazo porque las rentas cortas son la prioridad. Esa es una primera lectura", explicó.

De este modo, Rodríguez menciona que los constructores están muy enfocados en desarrollar proyectos inmobiliarios de viviendas turísticas porque les es muy fácil comercializarlo con la promesa básica de que tiene derecho de uso tanto para el propietario, como de renta turística, dado que la propiedad está amparada por el RNT. No obstante, es una actividad sin planificación y que no genera al Estado colombiano ingresos o carga tributaria, lo que sí sucede con la hotelería formal.

"Para incentivar nuevamente la construcción de hoteles, lo que se debe hacer es poner a tributar a los desarrolladores, promotores y propietarios de viviendas turísticas para que haya una sana competencia por el alojamiento. Son bienvenidas las nuevas opciones, pero hay que tener en cuenta que un hotel paga impuestos parafiscales, tiene que recaudar y pagar el IVA, es fuente de empleo con proporciones que oscilan entre el 0.6% de empleados por habitación y en los hoteles de lujo son 1.3%, además es un generador de riqueza tanto en las comunidades como para los recursos para el fisco", añadió.

Viviendas turísticas, no es de prohibir, es de regular

Otra de las problemáticas que ha surgido con el crecimiento de las viviendas turísticas es la oferta de estas en zonas residenciales, que aunque está permitido, el Congreso de la República archivó el proyecto de ley que pretendía modificar la Ley 675 de 2001, referente al régimen de propiedad horizontal en Colombia. La iniciativa buscaba que las viviendas residenciales fueran utilizadas como alojamiento u hospedaje sin consulta de la voluntad de los copropietarios.

"Tenemos que proteger el desarrollo turístico de nuestras ciudades y regiones, por eso necesitamos seguir con la planeación y construcción de desarrollo del sector teniendo en cuenta que el crecimiento sin planificación es uno de los retos que tenemos actualmente y nos vamos a ver afectados por problemas de gentrificación, convivencia, seguridad, explotación de niños, niñas y adolescentes en el contexto de viajes y turismo, entre otros”, puntualizó Duarte.

Reforzando lo anterior, Cotelco explica que la aprobación de la iniciativa implicaba fuertes impactos económicos, legales y operacionales en el sector hotelero, y además se agudizarían otros aspectos como el encarecimiento de inmuebles, sea para compra o arrendamiento con fin residencial o habitacional. Algo que actualmente se presenta en Medellín, Cartagena y San Andrés.

El proyecto de ley tampoco contemplaba cómo minimizar los impactos en el control de ingreso de huéspedes, en especial de menores de edad, lo que podría incrementar los casos de explotación sexual en edificaciones residenciales, tal como lo resalta el presidente de Cotelco.

Ahora bien, las leyes que regulan las viviendas turísticas existen, pero no se realiza la debida gestión para hacer cumplir las normas a cabalidad, de hecho, ¿quién debería controlar este crecimiento? ¿Los gobiernos locales? ¿Las Alcaldías?

Recientemente, Bogotá, Medellín y Cartagena se han pronunciado con propuestas para luchar contra este incremento desmedido, no obstante, aún no se visualizan resultados y las acciones deberían concretarse pronto.