Santa Marta y el impacto silencioso de las viviendas turísticas

Este auge se concentra principalmente en zonas como El Rodadero, Gaira, Taganga y Minca, donde la presión sobre los servicios públicos comienza a evidenciar los límites de la capacidad urbana. A esto se suma el crecimiento acelerado de proyectos inmobiliarios, algunos con más de 2.000 unidades en ejecución, lo que anticipa una posible duplicación del inventario en el corto plazo.

El segmento de apartamentos de una habitación lidera el crecimiento, con un aumento del 109% en tres años. Si la tendencia se mantiene, se estima que Santa Marta podría alcanzar las 16.000 viviendas turísticas hacia 2030, lo que genera alertas sobre la capacidad de carga en temas como acueducto, movilidad, manejo de residuos sólidos y planificación urbana, especialmente en temporadas altas como enero, cuando se superan las 90.000 noches reservadas, equivalentes a cerca de 300.000 visitantes.

Radiografía del mercado: perfil del inventario y del viajero

El 90% de las viviendas turísticas se concentra en apartamentos de una o dos habitaciones, con tarifas promedio entre $180.000 y $220.000 por noche para una habitación. Las propiedades de lujo pueden alcanzar entre $500.000 y $900.000, dependiendo de la ubicación, los servicios y el tipo de experiencia ofrecida. En casos puntuales, casas de gran capacidad pueden superar los $1.600.000 por noche.

A pesar del crecimiento en el número de viajeros, la ocupación promedio se mantiene moderada, rondando el 36% en los últimos tres años. El mercado sigue fuertemente marcado por la estacionalidad y por un patrón de reservas de última hora: la mayoría de los turistas reserva entre 0 y 6 días antes del viaje, lo que limita la capacidad de planeación de los anfitriones y reduce la estabilidad de ingresos.

La estadía promedio ha caído a 3.1 noches, una señal de que el turismo en la ciudad, aunque creciente, está dominado por viajes cortos, espontáneos y con menor nivel de gasto per cápita que los viajeros de larga estancia.