En 2024, cuando Ladevi Colombia publicó su informe sobre viviendas turísticas vs. hoteles, quedó claro que el país vivía un auge acelerado de alojamientos gestionados desde plataformas digitales, mientras la regulación avanzaba a un ritmo muy distinto. La competencia era desigual: la hotelería formal asumía impuestos, normas de seguridad y cargas parafiscales que gran parte de las viviendas turísticas evitaba.
Competencia desigual: las viviendas turísticas desordenan el tablero hotelero
¿Hasta dónde pueden crecer las viviendas turísticas sin afectar a viajeros, residentes y hoteles? Un año después, el mapa del alojamiento en Colombia se mueve entre avances y una brecha que no deja de crecer.
Colombia aun está en proceso de ajustar reglas para que hoteles y viviendas turísticas compitan en igualdad
Un año después, la brecha entre lo que está regulado y lo que realmente opera se ha ampliado. Aunque el Registro Nacional de Turismo (RNT) crece de manera sostenida, la distancia entre las viviendas inscritas y las que funcionan de hecho es mucho mayor. En paralelo, la hotelería sigue aportando la mayor carga fiscal del sector, pero enfrenta presiones en ocupación, tarifas e incluso percepción ciudadana en algunos destinos.
Para este nuevo informe, Ladevi retoma el diálogo con José Andrés Duarte, presidente ejecutivo de Cotelco, y analiza datos recientes de Mabrian para comprender el panorama colombiano y cómo se compara con otras capitales latinoamericanas donde la convivencia entre hoteles y alquiler turístico es ya un asunto crítico.
Del diagnóstico a la acción
La primera señal de cambio provino desde lo local. En el último año, algunos gobiernos pasaron de la preocupación a la gestión concreta. Duarte destaca el caso de Cúcuta, donde un acuerdo municipal convocó a la Alcaldía, Cotelco y varias secretarías a ordenar el crecimiento del alojamiento turístico y fijar reglas claras para evitar expansiones sin criterios urbanos.
Este modelo ya se revisa en otras ciudades, mientras varios alcaldes fortalecieron sus funciones de inspección y vigilancia. Por primera vez, los operativos no se concentran solo en hoteles: hoy los apartamentos turísticos también deben mostrar RNT, datos de contacto y condiciones mínimas de seguridad y protección de menores.
Aunque los avances son desiguales, el mensaje es claro: el control dejó de recaer exclusivamente en la hotelería. (Libre competencia: reglas claras para la hotelería)
Tributación y ordenamiento: el alojamiento entra a la discusión urbana
A medida que los territorios comenzaron a intervenir surgió una discusión inevitable: ¿cómo integrar las viviendas turísticas en la estructura urbana?
Algunos municipios actualizaron sus estatutos tributarios para cobrar a las viviendas turísticas el mismo ICA que pagan los hoteles cuando prestan actividades de alojamiento. Paralelamente, varias Alcaldías avanzan en la revisión de sus POT (Plan de Ordenamiento Territorial) y EOT (Esquema de Ordenamiento Territorial), incorporando temas como uso del suelo apto para alojamiento, capacidad de carga por barrios y efectos en servicios públicos y seguridad. (Cotelco: análisis del panorama tributario y normativo de los hoteles vs. las viviendas turísticas)
El alojamiento turístico dejó de ser un fenómeno marginal para convertirse en un actor que influye en el funcionamiento de la ciudad, al mismo nivel que otras actividades económicas.
Las viviendas turísticas entran al debate urbano y tributario de las ciudades colombianas.
Acciones nacionales: depurar el RNT y mejorar el control
En el ámbito nacional la atención está puesta en el RNT. Cotelco propuso restablecer el requisito de propiedad horizontal, clave para impedir que edificios residenciales operen como hoteles sin autorización de su copropiedad.
También preocupa el bajo cumplimiento de obligaciones como la TRA (Tarjeta de Registro de Alojamiento), los reportes al SIRE (Sistema de Información para el Reporte de Extranjeros) y al CIDE (Centro Integrado de Datos de Explotación Sexual Comercial de Niñas, Niños y Adolescentes (ESCNNA)): solo entre el 27% y el 30% de las viviendas turísticas cumple hoy con estas exigencias. Ante ello, la Superintendencia de Industria y Comercio, y otras entidades ya adelantan procesos de inspección que antes recaían casi exclusivamente sobre los hoteles.
Cómo se comporta el mercado: tres grupos de viviendas turísticas
Para entender la magnitud del fenómeno, Duarte plantea que el sector debe analizarse en tres grupos claramente diferenciados:
- Alojamientos totalmente informales (fuera de plataformas): se comercializan por redes sociales sin RNT visible, sin responsable y sin requisitos mínimos. Representan riesgos altos para el viajero y cero trazabilidad para el Estado.
- Alojamientos en plataformas que no figuran en el RNT: son la mayor fuente de brecha entre oferta real y formal. Aunque la Ley 2068 exige publicar solo unidades con RNT, hoy existen cerca de 67 mil inscritas, mientras herramientas independientes identifican más de 104 mil, y algunos actores estiman hasta 200 mil.
- Proyectos concebidos como vivienda turística formal: desarrollos inmobiliarios con uso del suelo adecuado, permisos urbanísticos y RNT vigente. Son la evidencia de que la vivienda turística puede operar en legalidad si cumple estándares mínimos.
Tres tipos de viviendas turísticas revelan la brecha entre oferta informal, irregular y formal.
La brecha que preocupa
La diferencia entre lo inscrito y lo que realmente opera tiene consecuencias profundas. Miles de alojamientos comercializan noches sin tributar, no reportan huéspedes, no se someten a inspecciones ni garantizan normas básicas de seguridad.
Para la hotelería —que paga IVA, ICA, renta, predial, parafiscales y genera empleo formal—, competir en estas condiciones es cada vez más difícil. Y para el Estado significa menos recursos y menor capacidad de planificación.
El sector hotelero no pide eliminar este modelo, sino llevarlo hacia un esquema donde todas las unidades que prestan alojamiento asuman responsabilidades equivalentes.
Aprendizajes internacionales: cuando la ciudad dice “hasta aquí”
Lo que ocurre en Colombia es parte de una discusión mundial. En Barcelona, por ejemplo, se dividió la ciudad en zonas donde ya no se permiten nuevos alojamientos turísticos o se otorgan licencias con cupos estrictos.
Algo similar sucede en Ciudad de México, París y Ámsterdam, donde la presión ciudadana se enfoca en limitar el uso turístico de viviendas residenciales por el aumento de arriendos y la pérdida de vida barrial.
La ausencia de control, sumada al incremento de los precios de la vivienda y la transformación de edificios residenciales en corredores turísticos puede generar movimientos antiturismo.
Para Duarte, el verdadero riesgo no es regular las viviendas turísticas, sino que la ciudadanía termine rechazando el turismo como actividad. De allí reitera la urgencia de aplicar las normas existentes y ajustar lo necesario para garantizar convivencia y sostenibilidad.
Cómo se mueven los viajeros en Latinoamérica
Mabrian confirma que, en la mayoría de las capitales latinoamericanas, los hoteles siguen siendo la opción dominante: entre el 60% y el 80% de las estancias pertenecen a esta categoría, con Montevideo llegando al 87.1%. (Hoteles o viviendas turísticas: ¿qué prefieren los turistas que visitan Latinoamérica?)
En cambio, las viviendas turísticas atraen:
- Familias y grupos pequeños.
- Viajeros con ingresos altos o muy altos.
- Principalmente turistas estadounidenses.
- Personas que buscan propiedades completas y estancias largas.
En ese sentido, se distribuyen así:
- Hoteles: viajeros solos, parejas, corporativos; categorías 3 y 4 estrellas; estándares sólidos de limpieza, seguridad y servicio.
- Viviendas turísticas: familias y grupos; estadías prolongadas; privacidad y amplitud; calidad muy heterogénea.
Lo que cambió y lo que falta
Avances del último año:
- Mayor conciencia pública sobre gentrificación y seguridad.
- Primeros operativos en viviendas turísticas.
- Cambios tributarios locales.
- Propuesta de actualización del RNT.
- Participación en espacios internacionales.
Pendientes clave:
- Depurar el RNT.
- Exigir verificación real del RNT en plataformas.
- Regular la venta en redes sociales.
- Definir límites de capacidad de carga por zonas.
- Educar al viajero sobre elegir alojamiento formal.
Avances en control y regulación del alojamiento, pero persisten brechas y tareas pendientes.
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