Hernando Dávila Peña, gerente general de Travelers Apartamentos & Suites: “Hoy en día hay sobreoferta hotelera en todas las ciudades principales del país”

-Somos una compañía que presta servicios de alojamiento en apartamentos amoblados con servicios hoteleros. Iniciamos nuestra operación en 1980 en el Conjunto Residencial Plenitud, un condominio único y exclusivo diagonal a Unicentro, donde compartimos zonas comunes con un hotel de 5 estrellas. De ahí en adelante fueron una cantidad de felices coincidencias las que permitieron nuestro crecimiento y abrir nuevas sedes: en 1993, con motivo de una bomba que estalló en un ala del Conjunto, nos vimos obligados a abrir sedes nuevas por fuera de éste, pues para la mayoría de nuestros clientes corporativos extranjeros el Conjunto no era un lugar seguro. En 1993 abrimos Suites Lloyds, en 1994, Fontana Plaza, y en 1995, Suites Gold. En 1997 por invitación de una constructora payanesa participamos en la construcción y apertura del Edificio Castellón de Juanambú al norte de Cali. Nos comenzaron a solicitar reservas para Medellín, lo que nos motivó a unirnos a un proyecto en El Poblado que resultó ser el Edificio Orange Suites en Medellín. Con ellos mismos compramos en Cartagena dos casas en Castillogrande y construimos Orange Cartagena, Edificio que abrimos en 2009. En 2012 compramos una operación que ya estaba funcionando en Barranquilla, y en 2016 abrimos simultáneamente Terrazas Tayrona en Playa Salguero-Santa Marta y Río Verde Living Suites en Río Negro, a cinco minutos del Aeropuerto Internacional José María Córdoba, que sirve a Medellín.

Todas las unidades que maneja la compañía son apartamentos residenciales con una, dos o tres habitaciones, zonas sociales y cocinas completamente equipadas, ideales para largas estadías, alojamiento múltiple, grupos familiares y personas en busca de una manera diferente de vivir su estadía, que incluye también su mascota.

 

-¿Cuál es ese ingrediente clave que les ha permitido estar por más de tres décadas en el mercado?

-Los primeros 20 años fuimos un producto innovador, líder y único. Hoy por hoy estas tres características están revaluadas. En la actualidad tenemos presencia nacional en las ciudades más importantes del país, con un producto que se diferencia de los demás por brindar ambientes amplios, atención personalizada y servicios hoteleros tales como aseo diario, desayuno buffet, cajillas de seguridad, cerraduras electrónicas, TV por cable y wi-fi, servicio de transporte y servicio de lavandería, que lo hacen competitivo frente a la oferta hotelera sin perder su esencia. Todos estos servicios que lo complementan lo hacen muy parecido al servicio hotelero, y es esto de lo que carecen las demás compañías que están en el negocio de apartamentos amoblados o legalmente hablando de vivienda turística.

 

-¿De qué manera plataformas como Airbnb han impactado negativamente a la compañía?

-Hemos visto cómo una plataforma digital para la cual no estaba nadie preparado nos quitó el mercado de largas estadías, o sea las mensualidades. Es un jugador de una competitividad difícil de igualar pues las personas que alquilan su apartamento a través de Airbnb no están buscando lo que llamamos normalmente ROI, que es el retorno sobre la inversión. Para ellos lo importante es obtener una renta básica que cubra los costos de administración y servicios públicos, que son los costos fijos de la propiedad. Airbnb no paga impuestos, no está regulado ni vigilado por los entes del Estado y no cumple con la normatividad hotelera. Lo mismo sucede con las OTAs. Sin embargo, seguimos trabajando en nuestras fortalezas y diferenciadores para captar nuevos mercados y fidelizar a nuestros clientes.

 

-A parte de los diferenciales, ¿qué estrategias diseñó la compañía para hacerle contrapeso a estas nuevas competencias?

Ahí aplicamos el célebre refrán de ‘si no puedes con ellos, únete a ellos´. Entonces decidimos anunciar nuestros apartamentos en Airbnb y actualmente este canal nos arroja unas ventas del 10% de nuestras ventas totales en Bogotá. Además, por supuesto, trabajamos continuamente en seguir fortaleciendo nuestros diferenciadores para mantener nuestro mercado y fidelizar a nuestros clientes.

 

-Actualmente, ¿en qué ciudades están vigentes y con cuántas propiedades?

En Bogotá operamos cuatro edificios que son el Conjunto Plenitud, Fontana Plaza, Suites Gold y Obelisco que suman en total 120 apartamentos. En Cali tenemos 15 Aparta Suites en Castellón de Juanambú, el cual pronto lo volveremos boutique. En Medellín tenemos Orange Suites con 35 Apartalofts y en Rionegro, Río Verde Living Suites con 92 Apartamentos en operación. En Cartagena tenemos 35 apartamentos en el Orange Cartagena, y en Santa Marta tenemos 48 apartamentos en el Edificio Terrazas Tayrona, de los cuales tenemos 35 en operación. En Barranquilla cerramos nuestra sede el año pasado, pero tenemos proyectado abrir una nueva operación en Puerto Colombia, cerca de la Clínica PortoAzul a finales de 2019.

 

-¿Qué nuevas propiedades vienen para la compañía dentro de su plan de expansión?

-En octubre inauguraremos el Edificio Urban Studios en Medellín, cerca del centro comercial El Tesoro, con 80 apartamentos de una y dos habitaciones. Iniciaremos nuestra operación con 15 apartamentos e iremos aumentando el número de operados a medida que vayan mejorando nuestros índices de ocupación y reservas.

Actualmente nos encontramos asesorando al grupo chileno Solaris, que está construyendo en Puerto Colombia un megacomplejo con consultorios médicos, oficinas, torre de Apartamentos y Edificio con Aparta suites, con fecha de apertura a finales de 2019.

 

-¿Cómo vislumbra la industria hotelera en el país?

-La perspectiva del país que es crecer a un 2,4% este año quizás se cumpla. Esperamos crecer un 5% el próximo año, pero nada por encima de esto. Por otro lado, esperamos que la finalización del plazo para acogerse a la exención en renta para la construcción de hoteles en las grandes ciudades frene la inversión en esta industria, lo cual es bueno, pues no queremos una habitación más en Bogotá. Hoy en día hay sobreoferta hotelera en todas las ciudades principales, lo cual trae caída de tarifas y de porcentajes de ocupación. Para nadie es un secreto que las tarifas cayeron por la sobreoferta.

 

-¿Qué tal ha sido 2018 para Travelers?

-Este año ha sido muy retador. Veníamos de ocupaciones del 85% en promedio, pero desde 2016 en adelante comenzamos a observar una caída en el porcentaje de ocupación (68%) y las tarifas (menos del 25% de la tarifa del año pasado). Ha sido un año de recalcular nuestra oferta, remodelar apartamentos y reorientar nuestros esfuerzos comerciales hacia nuevos mercados. Entregamos algunos apartamentos cuyos propietarios no quisieron meterse en el plan de remodelación, recortamos personal y cambiamos la estrategia comercial. Todo eso tendiente a mejorar nuestros índices porque estamos en un año de elecciones y de mucha agitación política y social, cuyo tema preelectoral les dio mucha desconfianza a los mercados en el primer semestre. Yo no entiendo cómo Cotelco se atreve a afirmar que los índices de ocupación han subido. Nuestras tarifas disminuyeron en un 25% y nuestros ingresos en un 15% con respecto al año pasado.

 

-Finalmente, hábleme del plan de remodelación que están haciendo en las propiedades.

-Estamos remodelando los Apartamentos de Plenitud en baños y cocinas. Instalando luces LED, nuevos black outs y screens en zonas sociales y alcobas. En Fontana Plaza estamos remodelando cocinas, instalando luces LED y nuevos black outs y screens en zonas sociales y alcobas, y lo propio en Suites Gold. En Obelisco estamos instalando luces LED, nuevos black outs y screens en alcobas y zona social, y televisores planos de última generación. En todas nuestras sedes en Bogotá estamos mejorando el ancho de banda de Internet para dar más cobertura y servicio a nuestros huéspedes.