Hotelería, el fin de una era

EN LOS ALBORES DEL SIGLO.
Se trata de la Ley 788 de 2002, reglamentada por el Decreto 2755 de 2003 y posteriormente complementada por el Decreto 920 de 2009, en donde se estableció lo siguiente: “Las rentas provenientes de servicios hoteleros prestados en nuevos hoteles construidos entre el 1° de enero del año 2003 y el 31 de diciembre del año 2017, obtenidas por el establecimiento hotelero o por el operador según el caso, estarán exentas del impuesto sobre la renta por un término de treinta (30) años contados a partir del año gravable en que se inicien las operaciones”.
Sin duda, un incentivo tributario bastante atractivo para cualquier inversionista interesado en un rápido retorno de su inversión y que fue creado en los albores del primer gobierno de Álvaro Uribe Vélez para fomentar el crecimiento de un sector que en ese entonces sufría los efectos propios de un conflicto armado que entraba en una etapa álgida y definitiva. Y así fue. Mientras la guerra del Estado colombiano contra los actores armados irregulares se intensificaba y tomaba matices diversos en diferentes regiones del país, de a poco la percepción del país empezó a cambiar, el turismo doméstico terrestre se potenció y la inversión hotelera, principalmente colombiana, empezó a llegar con timidez a las principales ciudades del país, hasta desplegarse definitivamente a partir de 2008-2009.
“La medida fue fundamental para el crecimiento de la hotelería en Colombia. La inversión ascendió, hasta octubre de 2017, a cinco billones de pesos en nuevos hoteles y 47 mil habitaciones nuevas, y a $ 632 mil millones en habitaciones remodeladas. Fue un incentivo muy importante para la llegada de nuevas marcas y la puesta a tono de la hotelería colombiana, porque la verdad, veníamos bastante rezagados respecto a los estándares internacionales”, afirmó Gustavo Adolfo Toro, presidente de Cotelco.

LO BUENO: UNA HOTELERÍA DE TALLA MUNDIAL.
A decir de muchos operadores hoteleros, más que importante el incentivo lo fue todo. No son pocas las cadenas hoteleras colombianas que nacieron y se consolidaron a la luz de esta exención de renta que si bien terminó ya como ley, sus efectos se extenderán incluso hasta 2037. De acuerdo con el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MinCIT), en 2005 había 2.940 establecimientos de alojamiento y hospedaje inscritos en el Registro Nacional de Turismo (RNT), cifra que pasó a 14.091 en 2016. Así, de 2005 a 2017, el crecimiento de la oferta de alojamiento fue del 468%. Según el MinCIT, desde el inicio del incentivo se han beneficiado cerca de 1.547 establecimientos hoteleros o de hospedaje.
Cotelco, por su parte, reportó a octubre de 2017 un total de 15.795 establecimientos de alojamiento, de los cuales 8.766 corresponden exclusivamente a hoteles. Hasta julio de 2017 Bogotá había sumado 7.056 habitaciones por una inversión cercana a un billón y medio de pesos, seguida de Antioquia, con 5.221 habitaciones y una inversión cercana al medio billón, y Bolívar, con 4.560 habitaciones y casi un billón de pesos de inversión.
“Esta medida fue en mi concepto el principal generador de inversión en Colombia, no solamente en Bogotá sino en todas las ciudades del país. Fue una ley supremamente generosa para los inversionistas”, apuntó Alejandro Morales, vicepresidente ejecutivo de Germán Morales e Hijos, una compañía creada y desarrollada enteramente a luz del incentivo.
Lo propio ocurrió con OxoHotel, actualmente una de las compañías hoteleras más sólidas y con más proyección del país, creada en 2009 bajo el cobijo de la medida y operadora de marcas internacionales como Holiday Inn Express, Courtyard by Marriott, AC, Artisan y TRYP. De acuerdo con Juan Carlos Galindo, presidente de OxoHotel, “en Colombia no habíamos tenido un desarrollo hotelero variado ni presencia de marcas de distintos segmentos. Cuando empieza a componerse el tema de la seguridad resulta evidente que nos hacía falta infraestructura hotelera y el gobierno de una manera muy inteligente decidió crear este beneficio, que hizo que los inversionistas, principalmente colombianos, se volcaran a la hotelería”, recordó el directivo. Hoy OxoHotel opera 14 hoteles en ocho ciudades y planea ocho aperturas más este año de marcas como Sirenis (San Andrés), Tribute (Cartagena), Residence Inn (Bogotá), Holiday Inn Express (Cartagena) y Moxy (Medellín), todos apuntándole a cumplir con los términos de la ley, que exige un 61% de desarrollo del proyecto al término de 2017.
Efectivamente, previo al incentivo en mención, las únicas marcas internacionales reconocidas en el país eran los hoteles InterContinental Cali y Medellín, el Hilton Cartagena y el Sofitel Bogotá. Hoy el panorama es totalmente diferente. AccorHotels tiene en el país 18 hoteles entre operación y construcción de las marcas Mercure e ibis, además de los lujosos Sofitel de Bogotá y Cartagena. Lo propio ocurre con Hilton, que de la mano de distintos partners locales tiene en operación 16 hoteles tanto de su marca insignia como de Hilton Garden Inn, Hampton, DoubleTree y la lujosa Conrad, que abrió hace pocas semanas en Cartagena. Bajo el mismo modelo, InterContinental tiene presencia en ocho ciudades del país con 14 hoteles de cuatro marcas. Asimismo, la cadena colombiana GHL se ha encargado de desarrollar las marcas de Starwood Hotels & Resorts (adquirida recientemente por Marriott), particularmente Four Points by Sheraton y Sheraton, pero también marcas como Sonesta y recientemente Park Inn by Radisson de Carlson Rezidor. No hay que olvidar a Best Western, quien de la mano de la compañía local Stanzia tiene presencia en Bogotá y Santa Marta; ni a Wyndham Hotels & Resorts, presente en Bogotá, Barranquilla, Bucaramanga, Cúcuta y Villavicencio con sus marcas Wyndham, Wyndham Garden, TRYP y Ramada. Igualmente, se abrió un Hyatt Regency en Cartagena; y Four Seasons aterrizó en Bogotá con la reconversión de dos reconocidos hoteles.
En cuanto a la inversión directa internacional, la transacción más representativa fue la compra de la cadena Royal por parte de NH Hotel Group por un valor de € 65 millones, posicionándose con 16 hoteles en Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla; el Grupo Poma, compañía salvadoreña que detenta y opera tres hoteles Marriott (Bogotá, Cali y Medellín) y un JW Marriott (Bogotá); y recientemente la mexicana CityExpress, presente en Bogotá, Cali y Medellín.
Asimismo, a la luz de la exención, el empresario Germán Efromovich desarrolló la compañía Movich Hotels & Resorts, que hoy opera ocho hoteles en el país; Hoteles Dann remodeló su hotel en Barranquilla; y Hoteles Estelar abrió dos hoteles en Cartagena (Estelar Cartagena y Estelar Manzanillo del Mar by Occidental) y uno en Bogotá: Estelar Parque de la 93. A esto se suma, por supuesto, múltiples emprendimientos locales por parte de fondos de inversiones, patrimonios familiares, etc., para desarrollar hoteles independientes y pequeñas cadenas que cubren muy bien determinadas zonas geográficas en las grandes ciudades y nichos de mercado muy específicos.
“En general todo el sector se ha visto beneficiado. Nosotros generamos 0,7 empleos por cada nueva habitación. Así, si hubo 47 mil habitaciones nuevas en estos 15 años, hablamos de 31 mil empleos directos generados por la hotelería. Adicionalmente los empleos generados por la renovación de los hoteles, que en algunos casos implica aumento de la capacidad instalada. Así que está exención tributaria pudo aportar de 55 mil a 60 mil empleos directos a la economía. Aparte de esto, la hotelería ha significado también una dinámica económica en las regiones por ser una industria que se encadena con otros sectores para la construcción, compra de insumos y todo lo que tiene que ver con la puesta en marcha de la operación”, explicó Toro para ilustrar el impacto gigantesco, indirecto e determinado que ha significado el desarrollo hotelero en Colombia durante los últimos 15 años.

LO MALO: RENTABILIDAD A LA BAJA Y EXPECTATIVAS INFLADAS.
La llegada de las nuevas marcas y renovación de la planta hotelera con inversiones del orden de cinco billones de pesos, no solo pusieron a la hotelería colombiana a la altura de las mejores del continente sino que la sometieron a la más descarnada competencia; una situación normal del mercado que contempló caída de las ocupaciones y baja de tarifas, pero en algunos casos también expectativas infladas y proyectos fallidos que terminaron por afectar la credibilidad del sector.
Para Carlos Márquez, directivo de Stanzia, compañía que opera tres hoteles Best Western en Colombia, la medida fue buena en su momento, porque generó desarrollo en una época en que se necesitaba un aumento de la oferta hotelera en ciudades en donde la demanda estaba llegando a límites insospechados: “En Bogotá había días de semana en donde la gente no tenía donde alojarse. Después lo que sucede es que se invierten los papeles, se genera sobreoferta y la tarifa cae. El caso de Bogotá es particularmente dramático, con tarifas cercanas a los valores de 2015. Los dos últimos años no han sido nada buenos en términos de tarifa, no solo por la sobreoferta existente sino también por la desaceleración económica”, afirmó.
“Es indiscutible que la ley generó un exceso de oferta hotelera tanto en Bogotá como en todo el país. En la capital alcanzó su máxima expresión de 2012 a 2014, lo que no quiere decir que no haya continuado la tasa de crecimiento en años posteriores, pero ya no a tasas del 21% al 22%, porque eso no lo aguanta ningún sector”, apuntó Morales.
El tema, sin embargo, es objeto de debate entre los mismos hoteleros. Aunque el aumento de la oferta es apenas evidente (47 mil nuevas habitaciones es una cifra nada despreciable), para muchos hoteleros, incluido el gremio, la palabra “sobreoferta” parece vedada; sobre todo cuando las perspectivas de inversión en el sector continúan.
“El incentivo tuvo distintos momentos y, claro, hubo un momento en que la gente se asustó, porque estábamos acostumbrados a ver poquitos hoteles. Se empezó a hablar de sobreoferta, con lo cual yo nunca he estado de acuerdo. Yo creo que aquí hay oportunidad para muchos más hoteles, lo que pasa es que tenemos que hacer hoteles que se diferencien, que atiendan otros segmentos de mercado”, afirmó Galindo. Lo propio opina Samuel Huertas, principal accionista de BioHotel (hoy operado por GHL): “Para mí en Bogotá no hay muchos hoteles; hay muchos más en Panamá pero tampoco son tantos”, señaló el inversionista.
Lo cierto es que si bien la oferta se ha incrementado a límites insospechados, la demanda tampoco ha parado de crecer. “El turismo internacional y doméstico sigue creciendo de manera importante; eso explica por qué la hotelería no ha caído al nivel de ocupaciones más dramáticos”, afirmó Toro. “La ocupación nunca bajó del 50%, hubiera podido ser peor”, apuntó Morales.
De acuerdo con Diana Garcés, directora de la consultora hotelera Synergy360, entre las consecuencias no tan buenas del incentivo está precisamente el resentimiento que sufrieron los índices de ocupación en todas las ciudades como consecuencia de una oferta que no fue absorbida por la demanda: “Hay dos panoramas. Uno, cadenas muy competitivas que han estado mucho tiempo en el mercado, que tienen unas economías de escala importantísimas y lo saben hacer muy bien. Y otros que han sentido el impacto de la sobreoferta, básicamente pequeños hoteles tradicionales que no se actualizaron o no tienen cómo competir. Entonces ha habido un recambio del mercado, han llegado nuevos conceptos y lo novedoso es lo que le llama la atención al consumidor”.
Para Rudesindo Moreno, presidente de la Confetur, un gremio que agrupa a cerca de 1.000 micro y pequeñas empresas de turismo, de las cuales el 30% son establecimientos de alojamiento, la finalización de la exención es bastante oportuna: “Se debió haber terminado hace mucho rato, porque eso posibilitó toda la sobreoferta que hay y que este negocio se convirtiera en un negocio inmobiliario. La rentabilidad hoy es mínima, sobre todo para las pymes; la hotelería nacional está postrada. Hoy el grande mezcla y baja tarifas y el pequeño queda vendiendo a nada”, manifestó Moreno.
No obstante, más allá de la dinámica propia de un mercado abierto con libre competencia, la exención tributaria posibilitó la llegada de muchos capitales con ánimo rentista al sector. “Hubo de todo. Hubo gente que sin tener mucho conocimiento se lanzó a hacer hoteles y eso al final nunca termina bien. Y hubo gente que se asesoró con expertos, que yo creo que es la mayoría, para desarrollar productos coherentes”, afirmó Galindo.
“Indudablemente, como en todos los sectores económicos, cuando hay potencial de crecimiento entra gente que no tiene experiencia. Cuando se empieza a ajustar la demanda y la oferta, los primeros y los que más sufren son aquellos que yo llamo paracaidistas. La experiencia vale muchísimo”, afirmó Morales.
Para Garcés, “un fenómeno que no fue tan bueno fue gente invirtiendo patrimonios completos de familia y ganancias del sector petrolero en hoteles en búsqueda de la exención, y al final la hotelería no es un negocio tan fácil y más de uno la vio difícil. ¿Quiénes están haciendo su agosto? Pues los operadores, que toman hoteles nuevos en renta y se dan el lujo de escoger cuáles quieren y cuáles no. O toman en arriendo edificios completos por valores muy por debajo de lo que se pagaría en un mercado normal”, señaló.
En el maremágnum y entusiasmo inversionista que se generó en el sector hotelero, salieron a la luz pública un par de casos ilustrativos de las expectativas infladas que pudieron crearse en el sector por cuenta de un incentivo realmente espectacular. Por un lado, un truncado plan de crecimiento de una reconocida constructora que prometía 100 hoteles en 10 años, y que al final no se dio. Y segundo, el caso de la Torre Bacatá, hoy el edificio más alto del país; un proyecto que ha llegado a ser calificado ya como un elefante blanco.
“El BD Bacatá es un tema que nos preocupa muchísimo al gremio hotelero. Es un proyecto que se vendió con unas expectativas muy grandes hacia el inversionista, prometiendo unas ocupaciones y unas tarifas supremamente altas para la realidad del sector, lo que generaría unas rentabilidades bien interesantes. Y no se va a dar ni la ocupación, ni la tarifa, ni la rentabilidad, y la poca renta va a estar gravada con el 9%. Y no opera todavía. Es decir, el peor de todos los mundos. Y eso definitivamente genera un voz a voz negativo para cualquier inversionista que quiera mirar hacia la hotelería”, manifestó Márquez.
Ya en octubre de 2013 la calificadora de riesgo Fitch Ratings alertaba sobre “una evolución adversa que impactaría los niveles de ocupación o el valor de los inmuebles”, lo cual “podría derivar en una mayor exposición al riesgo de incumplimiento por parte de emisores de títulos respaldados en esa clase de activos y/o a una mayor severidad de pérdida”, según publicó en su momento el diario Portafolio.
Al respecto, Garcés comentó que hasta hace unos años en Colombia existían alrededor de 25 mil “fidis”, es decir, “25 mil dueños de pequeñas tajadas de hoteles”, muchos de los cuales invirtieron con una esperanza de retorno que no se va dar o por lo menos no en los tiempos esperados. Al final, según Garcés, lo que sucede es que la hotelería se vuelve un negocio más especializado, “la exención tributaria pasa a un segundo plano y ahora es cómo competimos los que ya quedamos”.

EL FUTURO ES PROMETEDOR.
Con el fin del incentivo tributario resulta claro que el crecimiento de la oferta hotelera va a ir en disminución, sobre todo porque con un 55% de ocupación y una tarifa promedio de $ 230 mil ya el negocio no es tan atractivo. “Creo que una vez concluya este incentivo, la construcción de nuevos hoteles va a decrecer y la rentabilidad del negocio va a aumentar. Yo esperaría que para 2020 vamos a tener ocupaciones de 65% a 70% y una tarifa cercana a los $ 260 mil”, afirmó Toro. Ése es, de hecho, el sentir de los hoteleros del país, que son conocedores de los ciclos del negocio, los tiempos de retornos de inversión y la naturaleza de una industria en donde se trabaja con paciencia y a largo plazo. Ya en 2018 se estima la llegada de 4.031 habitaciones, una disminución frente a las 6.950 habitaciones que ingresaron en 2017, a las 5.759 de 2016 y las 5.884 de 2015. Para 2019 la proyección actual realizada por Cotelco es de 805 habitaciones, una cifra que seguramente se incrementará sustancialmente, toda vez que para muchos grandes jugadores mundiales de la hotelería, Colombia es aún un destino muy apetecido.
“Desde el punto de vista de los inversionistas hay todavía interés en algunas ciudades y nichos específicos. Sin duda los inversionistas están viendo con mayor cautela porque ya existe una oferta importante pero todavía sigue existiendo interés. El negocio hotelero no deja de ser atractivo por tener o no tener exención tributaria, y creo que el mercado ya entendió que ésta era un beneficio finito. Yo no conozco ningún proyecto que se haya descartado por no tener beneficio tributario”, afirmó Johana Ayala, gerenta de Desarrollo de AccorHotels para Colombia, Ecuador y Perú.
“Creo que al margen del incentivo, las decisiones de inversión hotelera van a seguir. Nosotros continuamos viendo un alto interés por hoteles con marcas internacionales en toda la región y Colombia no es la excepción. La compañía tiene hoy en día un ‘pipeline’ de más de 70 propiedades en Latinoamérica y el 10% son en Colombia. Así que se termina el incentivo y no es del fin del mundo”, afirmó Pablo Maturana, gerente de Desarrollo de Hilton para el Área Andina.
Lo propio opinó Piro Hernández, director de Desarrollo de Carlson Rezidor para Latinoamérica, quien puso como ejemplo hoteles con varias décadas de trayectoria, que no tienen el incentivo y son productivos. “Nosotros seguimos en pie con un Radisson Blu en San Andrés, estamos mirando conversiones en Bogotá y Cali, y buscando un Radisson Red para Bogotá. Espero contratar para este primer semestre 700 habitaciones en Colombia”, afirmó Hernández.
Así las cosas, las grandes marcas hoteleras continuarán apostándole al país, mientras que los inversionistas deberán ajustar sus expectativas a la realidad del negocio, pero siempre con la perspectiva de confianza y optimismo por la realidad económica y política de Colombia como el gran sostén y pilar del negocio.