En un contexto inflacionista que parece no tener fin y en medio de una crisis de liquidez en la economía mundial, los hoteles se han convertido en uno de los sectores con mejores niveles de inversión, no solo a nivel mundial, sino en España. Por ello, conseguir propiedades, mantenerlas y, llegado el momento justo, venderlas para sacar un beneficio, está siendo parte del modelo de negocio de algunas cadenas hoteleras.
Una de las habitaciones del nuevo alojamiento de la cadena de hoteles Barceló en Baréin.
De ello han debatido este martes Raúl González, CEO de Barceló Hotel Group para EMEA, y José Theotónio, CEO de Pestana Hotel Group, durante el Foro Spanish Host-In, organizado por el Grupo Hotusa en Madrid.
Barceló apuesta por comprar "barato" y sacar beneficio de los retornos operativos
Por un lado, el directivo de Barceló explicó que se inclinan más por la opción de comprar “barato” y mantener un margen de retorno grande, superior en algunos casos al 12%. Según González, en 2025, han invertido en comprar hoteles en ciudades como Roma, centrado en el MICE, pero en zonas alejadas del centro. ¿El motivo? Porque los precios “están caros” para la rentabilidad objetivo.
“En México esperamos un retorno del 14%. Nos encantaría comprar el hotel Miguel Ángel, en el centro de Madrid, pero si nos da un retorno del 2%, pues no invertimos”, confesó el directivo.
“España está muy caro. El precio por habitación da retornos menores. Y en otras zonas nos da el doble de retorno. Hay producto prime en el centro de la ciudad, pero el retorno estará, con mucha suerte, en el 4%. Y en el extrarradio esa cantidad se dobla. Pero fuera de España ya estamos en rentabilidades de doble dígito”, añadió. (Hoteles: ¿cómo están cambiando sus estrategias para recuperar la lealtad de los huéspedes?)
Es decir, que para Barceló el componente de la revalorización inmobilaria es algo a lo que no le dan “casi peso”, en palabras de González: “Queremos retorno de la inversión del hotel. La toma de decisiones viene determinada por otros factores. Si surge una revalorización del inmueble, bienvenido sea, pero no es el objetivo. La liquidez, la rentabilidad, la aversión al riesgo marcada, son algunas de las características de nuestro grupo”.
Pestana apuesta por la revalorización de sus hoteles
Por su parte, Theotónio explicó que desde Pestana apuestan por la estructura “family office”: “En hotelería, cuando tienes esta estructura y tienes dos fuentes de crecimiento de tu rentabilidad: operación y revalorización del patrimonio. A nosotros nos gusta esta última opción. Compramos hoteles caros, pero sabemos que en una estrategia de medio-largo plazo, vas a tener una revalorización del state”, subrayó.
Y, aunque la rentabilidad no sea del 9%, el directivo explica que pueden tener el real state como “apuesta financiera”, que les permitiría vender cuando estén construyendo otro alojamiento: “Y así no necesitas financiación externa”, añadió.
Los precios de los hoteles seguirán subiendo en 2026
Otro punto clave durante el Foro fue el aumento de precios en el sector hotelero: en 2025, los precios siguieron subiendo, de media, por encima de la inflación (3,2% analizado, según el INE). Una situación que ambos directivos corroboraron, coincidiendo en que durante 2026 la situación seguirá siendo parecida. No solo en los precios de comercialización de las habitaciones, sino en el “real state” (mercado inmobiliario).
“Yo insistí en que no había efecto Champagne tras la pandemia. Antes del covid había menos interés en los elementos físicos y más en experiencias. Es un cambio de comportamiento del consumidor. La pandemia aceleró el proceso. Esto nos está ayudando a que el ciclo se prolongue”, explicó. (Barceló sigue rompiendo récords: 300M€ de beneficio y deuda cero)
Además, González dijo haber notado “una diferencia importante” entre EE.UU y Europa: el primero es un mercado "muy ágil en sus subidas y bajadas”. Pero, en Europa, y en particular España, “le cuesta mucho reajustar precios”.
Los hoteles también tienen problemas para encontrar inmuebles
Por último, el directivo explicó que en el 2009, 2010, 2011, su compañía era "incapaz de encontrar buenos precios inmobiliarios". Una situación que podría estar repitiéndose ahora.
Creo que sigue habiendo apetito por el inmobiliario en el sur de Europa. Ante un aumento de la demanda, los precios a veces son absurdamente caros. Te veden propiedades de 50 millones que generan medio millón. Por mucho que yo pueda gestionar mejor el alojamiento”, confesó. (Barceló promueve los canales de venta propios entre los profesionales)
Un pensamiento que compartió el CEO de Pestana, quien destacó que desde 2022, los años han sido muy buenos, pero con precios altos. “No sé si bajarán (los precios). (…) Ya se ven en los destinos europeos un crecimiento de precios. No tengo dudas de que Lisboa tendrá problemas, por ejemplo. Problemas relativos, pero que harán que no continue esa expansión”, pronosticó Theotónio.
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